Immobilien / Kreditvergabe / Einforderung der Sicherheit seitens der Bank

Off Topic
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Hallo zusammen,

eine Sache lässt mich seit dem vorletzten Stream (Twitter bald mit BITCOIN Integration? Jack Dorsey schürt Hoffnung! - YouTube) nicht mehr aus dem Kopf. Es geht mir gar nicht um das Hauptthema. Vielmehr geht es mir um die von Roman ab Minute 32:50 (Twitter bald mit BITCOIN Integration? Jack Dorsey schürt Hoffnung! - YouTube) behandelte Thematik rund um Immobilien und deren Kredite.

Das Bespiel, welches er nennt: Du kaufst ein Haus für 500.000€ und während der Abtragung verliert es aufgrund eines Platzens der Immobilienblase o.ä. um 50% an Wert auf 250.000€. Die Kreditsumme muss ja weiterhin in vollem Umfang vom Schuldner (Hauskäufer) an den Gläubiger (Bank) bedient werden. Nun fehlt der Bank jedoch eine Sicherheit (im Falle einer Zahlungsunfähigkeit im Rahmen der Abtragungszeit) i.H.v. 250.000€ zur Kreditsumme i.H.v. 500.000€, die sie, so wie ich es verstanden habe, sofort (?!) vom Schuldner einfordern kann.

Nun die Frage: Wer kann so ‚mir nichts dir nichts‘ 250.000€ herbeizaubern, um der Forderung der Bank nachzukommen? So gut wie niemand, würde ich behaupten. Nach dem Motto: „Die Bank gewinnt immer.“ Chaos perfekt!

Ein Blick ins Gesetz erleichtert bekanntermaßen die Rechtsfindung: § 313 BGB - Einzelnorm

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

In dem o.g. Bespiel könnte Absatz 3 greifen. Danach könnte ich den Kreditvertrag mit der Bank kündigen und wäre dann schuldenfrei oder was - ich kann es mir nicht vorstellen. Der Gesetzestext ist mir in dieser Hinsicht zu abstrak und ich halte das in der Realität für zu schwer umsetzbar.

Nun würde mich euer Wissen und eure Meinungen zu diesem Thema interessieren.

Happy Bitcoin,
der Stulle

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Mir ist so etwas selbst noch nicht passiert. Aber Kündigung würde für mich natürlich bedeuten, dass die Restschuld getilgt werden muss.

Falls die Bank kündigt kann ich mir vorstellen, dass du nur den Restbetrag zahlen musst.

Falls du kündigst, also kein Recht auf Sondertilgung in Höhe der Restschuld hast, wird die Bank zusätzlich noch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, um für die entgangenen Zinsen entschädigt zu werden.

In beiden Fällen wirst du entweder eine andere Finanzierung abschließen müssen. Oder, falls keine Bank dazu bereit ist, das Haus verkaufen müssen.

P.S.: Ich habe das mal in Off Topic verschoben.

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In beiden Fällen wirst du entweder eine andere Finanzierung abschließen müssen.

Über die Möglichkeit des Abschlusses einer neuen Finanzierung i.H.v. 250.000€, um bei unserem Beispiel zu bleiben, hatte ich noch gar nicht nachgedacht. Danke für diesen Denkanstoß.

Oder, falls keine Bank dazu bereit ist, das Haus verkaufen müssen.

Bitter. :dizzy_face:

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Das ist allerdings leider eine sehr theoretische Option. Insbesondere wenn du keine weiteres Eigenkapital nachschießen kannst.

Die Bank deiner bisherigen Finanzierung wird spätestens dann den Vertrag kündigen, wenn der sich der fallende Wert der Immobilie dem Betrag der Restschuld nähert. Schließlich will die Bank jederzeit in der Lage sein, im Notfall das Haus schnell verkaufen zu können und trotzdem noch ohne Verlust aus der Geschichte rauszukommen. Bei so einem Verkauf wird aber nicht der höchste Preis erzielt.

D.h. du wirst dich verdammt schwer tun eine andere Bank zu finden, die bereit ist ein Haus zu 100 % zu finanzieren, wenn die Immobilienpreise gerade am fallen sind. Schließlich müssen die Banken alle ähnlich kalkulieren.

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Das ist allerdings leider eine sehr theoretische Option. Insbesondere wenn du keine weiteres Eigenkapital nachschießen kannst.

Das dürften ja die Wenigsten können. Die hohen Immobilenpreise zwingen Käufer aktuell ja dazu einen Großteil ihres Eigenkapitalanteils zu investieren. Ein Spitz auf Knopf schöngerechneter Kredit, der aufgrund seiner hohen Summe zumindest für Ballungsgebiete schwer abzutragen sein wird, macht es schier unmöglich Eigenkapital für diesen Fall anzusparen.

Da fällt mir nur folgendes zu ein: Hape Kerkeling - Evje van Dampen "Liebe ist Arbeit, Arbeit, Arbeit" - YouTube

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Zuerst greifen die Regelungen in Deinem Kreditvertrag. Da wird ähnliches drin stehen. Bei einer normalen Finanzierung kannst Du frühestens nach 10 Jahren kündigen. Außer die Finanzierung ist sowieso für weniger Jahre abgeschlossen.
Die Bank kann kündigen, wenn Du die weiteren Sicherheiten nicht bringen kannst. Deine Kreditschuld bleibt bestehen. Eine andere Bank wird Dir garantiert keinen neuen Kredit für ein Haus geben, dass schon mit 500.000€ belastet ist. Also Zwangsversteigerung. Restschuld bleibt.
Dann kannste für ein Haus zahlen, was Dir nicht mehr gehört…

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